这两年，受限价影响下，地产行业的产品创新进入了瓶颈期，很难得在市场上看到令人眼前一亮的产品。

今年行业比较动荡，充满挑战，明源君反而看到了不少有亮点的创新，标杆房企对新产品的研发投入力度非常大。可能原因大家都想到了：

一方面，受到疫情影响，很多客户的置业观被颠覆，房企为了应对市场变化，不得不对产品进行迭代升级。另一方面，地产进入下半场，马太效应进一步凸显，大家基本形成了重要的共识：未来要在竞争中获胜，就要不断提高产品力，持续不断地进化。

现在2020即将接近尾声，今年的住宅产品都发生了哪些变化？有哪些做法是符合未来设计趋势的？明源君总结了以下一些方面，供大家参考。

健康建筑流行

成为住宅产品的重要卖点

今年的危机让很多客户意识到，居家环境对于身体健康的重要性。很多房企也基于客户需求，在产品设计中引入了全新的健康设计体系。

以前，豪宅项目在打造室内空间的健康方面已经做到极致了，例如新风系统、净水系统、静音系统都是基本配置了，而经过疫情后，客户对健康环境的重视从室内延伸到了室外。

一是通过精确设计打造绝对健康的空间环境。

例如，力高在规划前期，所有建筑都会模拟分析，为了找到最有利于人体健康的排布方式，还会对整个社区的日照、通风、热舒适、噪声、景观等，全部进行计算模拟和综合分析，只要有一项不理想就会重调整规划，从而实现建筑排布和配套模块布局的精确设计。

二是在室内增加消杀空间，将病毒隔绝在外。

今年的房地产新产品中，消杀空间成了标配。对于改善产品，一个洁污分区的玄关，或者入户提供洗手台和消毒台，都比较常见。

▲图源：世茂房地产

对于刚需刚改户型，没有足够空间去单独设洗手台和消毒台，则在其他空间上叠加这个功能。例如，户内有两个以上卫生间的户型，可以将一个公卫设在入户附近，并做分离式设计。

三引入健康配套，在社区里解决业主大部分就医和生活健康服务。

比如金科地产就有推出金科生命家智慧健康服务，业主身体不适可以通过APP线上呼叫医生进行视频问诊，会有全职权威的医生为业主一对一服务，问诊了还会提供送药上门服务。让业主看病更便利更放心。

力高地产则引入了怡邻健康课堂，为业主提供社区照护、社区服务和社区医疗三大服务。

小面积豪宅成为主流

低密度产品叠院化

地价越来越贵，控总价、控面积前几年就成为趋势了。而且随着客群家庭结构变得更为简单，大面积产品的市场需求也在减少。明源君留意到，今年很多新面市的豪宅大平层，面积进一步趋小化，户型面积基本控制在200平左右。

对于低密度产品，叠墅成了今年的新宠，而叠墅打造合院化也是一种趋势。

很多叠墅产品的打造重点已经从户型空间逐渐转向户外庭院。从市场上来看，主要通过以下几种设计手法提升产品附加值。

第一种是户内空间让位于庭院空间，围绕庭院反向设计户型。

传统叠墅设计都是从内向外设计，非常注重户内空间。但今年标杆房企推出的新品，基本是反向设计。

比如郑州绿地有个项目，整个建筑设计的重点是院落空间，建筑的中上层体量前后拉开，留出院落空间，这样上中下叠都有更大更完整的庭院。

▲集中式庭院形式，图源：UA尤安设计

第二种是创新叠加模式，释放上叠露台空间，增加附加值。

现在很多项目采用品字型叠加组合模式，下叠（或中下叠）仍然是上下两层一跃，左右对称，共有两户人家，而上叠采用大平层模式，只有一户，以此放大露台空间，增加上叠附加值。

第三种是通过下沉式及抬高设计，为中叠户型增加地面花园。

中叠一向是叠墅设计中最大的难点。为了提高中叠户型价值，有些项目会增送入户庭院和地下空间，但会存在使用不便利的痛点。

有些项目将中叠户型单边做了抬高设计，将地面抬高到与一层平齐，这样中叠也能拥有超大入户花园。比如中铁在成都有个项目，就采用了这样的设计。

▲中叠一层平面图

虽然中叠建筑面积只有130平米，加上入户花园和二层露台的赠送面积，使用面积达到300平米。入户花园共50多平，能容纳全家人同时活动，即便全家人宅在家里，都能找到各自的乐趣。

第四种是通过纵向空间拓展花园面积。

比如市场上出现不少“3+3”的户型设计，即整个建筑层数有6层，但实际上只有上下叠两户，上下叠均拥有三层南向开间，上叠有露台，下叠带庭院。这样每户面积都变多了。

户内空间

从追求极致功能到满足业主情感需求

明源君发现，今年标杆房企在户型创新上有不少值得称道的做法，其中最突出的一个设计趋势是，以前追求空间功能上的极致，现在更注重居住品质的提升，以及客户情感需求的满足。

一、动区面积占比进一步扩大，满足家人休闲娱乐需求

以前的户型不管是刚需还是豪宅，空间主要按照功能来布局，分别为厨房、客厅、餐厅、洗手间、卧室，提供给客户的生活方式主要就是做饭、吃饭、看电视、睡觉。基本不考虑业主白天在家的使用场景。

但今年房企对户型设计的逻辑有了很大转变，其中一个很突出的变化就是动区面积占比进一步扩大，从而能为客户提供更多元化的生活方式。

很多豪宅项目中，动区面积占比高达50%。

比如万华集团在重庆最新项目260㎡户型中，公区空间面积占比达到50%。中海甲叁號院200㎡四居室，动静区的面积占比高达1:1。

而在改善户型中，动区面积占比也达到30%以上。

比如融创华中区域136平三房户型，客餐厅等动区面积达到了45㎡，占比达到33%。

将动区面积放大，业主在家就有了更多场所，可以满足更多场景需求。

传统户型动区只有客厅、餐厅和中厨，现在户型除了客餐厨空间，还加入了开放式书房、中枢岛台和多功能空间等等。传统空间只能满足业主基本生理需求，现在的空间可以满足业主白天在家的诸多需求，比如陪娃玩游戏、家人一起看电影、家庭聚会、健身休闲等等。这些功能在传统户型是很难实现的。

来源：融创华中区域

上海融创联合上海柏涛推出的改善户型130+平米，除了传统客餐厨空间，还增加了开放式书房、西厨吧台以及多功能空间，可以作为亲子空间，可以作为兴趣空间，有需要也可以变为卧室。

二、餐厨空间开始成为家庭中心，满足家人社交需求

传统空间布局是大客厅小餐厨，在很多刚需户型中，餐厅甚至只配存在过道中。但随着客户生活方式的改变，家庭中心逐渐从客厅向餐厨空间转移，餐厨空间的地位越来越突出，这要体现在两方面。

一是餐厨空间面积开始扩大。xx万科甚至认为，客厅与餐厅的面积由原来的6:4逐渐转化为 5:5，更加适合当代人居生活。因为下厨做饭不再是枯燥乏味的家务事，而成了一种兴趣爱好、一种生活方式，做饭也不再是女主人的一个人的责任，聚餐时家人朋友一起下厨更有乐趣。

二是客餐厨功能空间重新分配，大餐桌、西厨岛台成为标配。

餐厨空间越来越大，除了因为增加了西厨功能，更重要的是餐厨空间逐渐开始成为家庭中心。

之前明源君分析过《三十而已》里女主的豪宅，就非常符合这个趋势。

他们家整个社交餐厅的占比非常大，强调社交和家人情感交流，沙发区不再是客厅焦点，反而长餐桌利用率更高，一家人除了吃饭，工作、娱乐、交流都转移到这里。客厅取消了电视，而餐桌旁配备了投影，沙发区面积占比变小，从以前看电视的空间变成家人或朋友聊天空间。

三、主卧设计酒店化，功能更全面，帮夫妻找回恋爱激情

今年，从各大房企发布的新产品来看，主卧空间的功能进一步升级，更加全面强大了，包括三分离卫生间、双台盆、衣帽间、梳妆台、小书房、mini吧台、休闲空间等。夫妻两人关上门就能过上二人世界，重拾往日激情。

比如双台盆设计，夫妻两人早上可以一起刷牙，更有情趣。

旭辉最新产品CIFI-7中，衣帽间内特别设置了兼具超大功能收纳和自然光下化妆功能的“女神空间”，女主人对这样的空间简直欲罢不能。

社区景观

不再以年龄分区，强调亲子互动

融创曾经做过调研，在社区里结识新朋友是全年龄层人的共同需求，而其中亲子空间最受欢迎，提升需求度最高。

前几年，改善社区很流行做全龄模块，每个项目都设有专属的老人、儿童、青年模块，每个模块只满足某一群体的需求。比如儿童模块就是滑滑梯，老年模块就是康体器械。每个人的活动都被年龄的标签限制着。

旭辉通过深访和大数据发现，其实老人更喜欢和孩子一起活动，身边有孩子，会感到自己活力都增添了很多；而小小孩更喜欢比自己大一点的小孩一起玩，从他们身上学到自己不会的东西。

所以，今年标杆房企在规划功能活动空间时，更多按照主题来划分功能模块，不再严格按照年龄来划分，而是更考虑人与人之间的交往。

比如美的置业维G健康社区中的解码营地就是一个无龄感探索乐园，根据自然教育理论策划了盆地、峡谷、高原、湖泊、草地等地形历险活动，大人可以在这里做运动，小孩可以在这里探险，既能一起锻炼身体，也能相互陪伴。

儿童功能模块IP化，故事与现实融合

大部分房企的儿童模块，都是标准化和一成不变的。为了给小业主提供更具有趣味性、记忆点的活动空间，很多房企开始设计产品形象IP。

因为相较于一个场地和设施，具体的形象更容易和客户形成心理连接。

比如旭辉创造了小熊“小旭”这个卡通形象，并印刷了许多讲述小熊“小旭”经历的漫画，发给业主的小朋友们。打造了一个小熊“小旭”的幻想世界。

而在CIFI-7中，小旭在虚拟世界中海洋潜水员、森林蜜罐熊、太空小王子的身份和故事，被搬到了现实里。小朋友们可以和小旭一起，去海底探险，到太空遨游，还可以和小旭一起，去到森林，和动物、小鸟交朋友。

东原设计了一个“东东马”的产品形象IP，还以橙色为主题色进行儿童空间的设计，通过场景化和故事化的形式，让小业主在玩游戏时更有代入感。

▲东原社区儿童活动空间

▲童梦童享IP故事手稿

科技应用更全面深入

室内室外全场景智能化

之前很多房企推广智慧社区，客户并不买账，认为只是营销噱头。但现在越来越多客户开始重视社区对科技的应用。今年，智慧社区同样是地产行业产品升级的重点。总的来看，今年房企在智慧社区上的应用趋势有以下四个方面：

一是智慧安防应用更全面更智能。

通过社区的智慧大脑，社区内所有的摄像头、电梯、消防、门禁、高空抛物等设备都实现万物互联、智能感知。当出现设备异常、可疑人员入侵、消防预警等情况，第一时间响应，保证社区的安全。

二是全面实现无感通行，客户归家更私密更安全。

很多项目通过人脸识别 +智能电动门+自动智能呼梯，不管业主是开车还是步行回家，基本能做到无感归家体验，大门自动开启，电梯提前呼叫，业主生活更加高效便捷。

三是公区全动线防护，降低健康风险。

保利豪宅系列产品，在公共空间设置了测温、空气净化、电梯24小时杀菌、垃圾收集柜等设备，围绕业主归家进行全动线防护，降低健康风险，业主归家更安心。

四是户内空间全场景智能化，解决大部分居住痛点。

很多项目根据业主生活痛点及生活轨迹，基本实现了全场景智能化打造。

例如美的置业智能家居，除了常规的远程开关、自动调节家电，还能做到“主动思考”。当业主外出忘记关窗，可以通过APP远程开关窗。甚至系统可以智能检测到雨雪天气，自动关闭窗户。

如果是有孩家庭，孩子放学独自回到家，智能门锁开启时会联动智能摄像头抓拍三张照片发送到你手机，你能及时了解到孩子是否安全回到家。

当你担心食材有农药残留或感染了细菌病毒，你可以用美的置业自主研发的智能健康水槽清洗。

美的置业还在卧室和卫生间设置了“毫米波探测器”。这个设备可以感知到空间是否有人，并联动设备开关。如果老人进入卫生间长时间不出来，或者晕倒跌倒，探测器都会及时发出警报。

小区街区化

社区配套服务智慧化

目前在一线城市，超级大盘已经越来越少，想用一个项目里的配套，满足业主所有需求越来越难。但现代人生活节奏越来越快，他们缺少耐心，如何让他们生活更加高效？

一、小区街区化，实现“短半径高密度”生活

万科东望项目采用了“小街区密路网”的规划策略，参照国际城市300-500米的“经典”街区尺度，让生活在街区的人们能够在五分钟的步行时间内去往社区商业中心、美学广场、乐跑公园等生活功能区。高效实现“短半径高密度”的生活。具体如下图所示：

二、社区配套服务智慧化

之前明源君讲过，未来社区配套越来越值得重视，业主应该足不出户就可以解决基本生活需求。

现在越来越多地产项目，将物联网和移动支付，应用在社区里。比如打造一个“超级大堂”和无人货柜，业主可以随时购买夜宵、早餐。

还可以提供共享雨伞、共享充电宝，在外面借了充电宝，不用到处找地方去还，回到自己家楼下就可以随时借还。

社区里面还有无人书房和无人咖啡，可以实现智能借阅。

除了拼硬件，未来还要拼软件

现在，随着标准化程度越来越高，不同产品之间的差距越来越小了，未来单拼硬件可能很难胜出了，更要拼软件！

软件主要包括两方面，一是引入有竞争力的配套，比如业主重视的医疗配套、人无你有的独特配套等等。

二是提升物业服务。

因为客户已经从关注“居住空间”转向关注“生活方式”，而要打造全新的生活方式，硬件只是基础，服务才是核心。

今年，标杆房企都非常注重物业服务的提升，从以前只提供基础服务，到现在全触点服务，进一步提升业主居住品质。比如华南融创归心社区全景服务体系，服务内容涵盖了业主生活方方面面。

再比如东原地产为业主提供的“原聚场”社群服务，已经形成自身IP，能进一步提升产品溢价。

一方面，硬件上营造更多功能空间。

例如重庆D7的原聚场，在600㎡的空间里，做了13个功能分区，吧台、℃教室、演出空间、阅读梯、书塔、亲子陪读室、烘焙房、小剧场、周末影院，而且每一个功能分区都可以自己的拆分、组合，大大提升了场地的坪效。

另一方面，活动运营方面，定期举办读书分享会、周末烘焙、儿童书画展等活动。

通过社群服务将业主更好地连接在一起，促进业主交往，增加归属感。